В пособии рассматриваются вопросы содержания и методики ведения государственного земельного кадастра. Значительное внимание уделено автоматизированной системе ведения земельного кадастра. Достаточно полно отражено понятие геоинформационных систем и их использование в качестве графических баз данных. Рассмотрены вопросы государственной кадастровой оценки земель поселений и представление результатов оценки в структуре земельного кадастра. Представлены рекомендации по решению практических задач ведения государственного земельного кадастра, государственной кадастровой оценки земель и использования их при выполнении практических учебных заданий.

Государственный земельный кадастр стр.99

5.13.21    Дачные товарищества

5.13.22    Товарищества на вере (коммандитные)

5.13.23    Общества с ограниченной ответственностью

5.13.24    Общества с дополнительной ответственностью

5.13.25    Государственные учреждения

5.13.26    Муниципальные учреждения

5.13.27    Общественные и религиозные организации

5.13.28    Учреждения общественных и религиозных организаций

5.13.29    Потребительские общества и ЖСК

5.13.30    Садоводческие потребительские кооперативы

5.13.31    Огороднические потребительские кооперативы

Государственный земельный кадастр стр.98

4    Иностранное государство

5    Юридические лица

6    Граждане

II-ой уровень Характеристики субъектов права (в литте, органов государственной власти; в литте, органов местного самоуправления; юридических лиц; граждан) и их представителей

3.1    Наименование органа местного самоуправления

3.2    Местонахождение (адрес) органа местного самоуправления

3.3    Телефон

3.4    Факс

3.5    Электронная почта (E - Mail)

3.6    Характеристика представителя (уполномоченного) органа местного самоуправления (Фасет №6)

Государственный земельный кадастр стр.97

_1.1.1.3.3.П    гося в общей совместной собственности граждан РФ и юридических лиц РФ и предусмотренные законодательством РФ, договорами или решением суда

1.2.0.0.0.1    Аренда земли, находящейся в пожизненном наследуемом владении граждан РФ

1.2.0.0.0.2    Срочное пользование землей, находящейся в пожизненном наследуемом владении граждан РФ

1.2.0.0.0.3    Сервитут, устанавливаемый на земельный участок или его часть, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан РФ в (Фасет №5)

Государственный земельный кадастр стр.96

...1.1.1.3Л.П    гося в индивидуальной собственности граждан РФ и юридических лиц РФ и предусмотренные законодательством РФ, договорами или решением суда

1.1.1.3.2.1    Аренда земли, находящейся в общей долевой собственности граждан РФ и юридических лиц РФ

1.1.1.3.2.2    Срочное пользование землей, находящейся в общей долевой собственности граждан РФ и юридических лиц РФ

1.1.1.3.2.3    Сервитут, устанавливаемый на земельный участок или его часть, находящихся в общей долевой собственности граждан РФ и юридических лиц    РФ (Фасет 5)

Государственный земельный кадастр стр.95

1.1.1.1.2.3    Общее пользование землей (Земли общего пользования, находящиеся в собственности субъектов РФ - г.г. Москвы и Санкт-Петербурга).

1.1.1.1.2.4    Срочное пользование землей, находящейся в собственности субъекта РФ

1.1.1.1.2.5    Запрет на продажу или иное отчуждение земли (земельного участка) определенному кругу лиц

1.1.1.1.2.6    Запрет на сдачу в аренду земли (земельного участка)

1.1.1.1.2.7    Запрет на изменение функционального использования земли (земельного участка)

Государственный земельный кадастр стр.94

1    Экономические характеристики земельного участка

2    Экономические характеристики зданий (строений), сооружений

11-ой уровень Виды экономических характеристик недвижимого имущества

Земля

1.1    Кадастровая стоимость земельного участка (нормативная цена земли)

1.2    Рыночная стоимость земельного участка

1.3    Залоговая стоимость земельного участка

1.4    Земельный налог

1.5    Арендная плата за земельный участок

1.6    Номер оценочной зоны

1.7    Год оценки земель

Государственный земельный кадастр стр.93

1.5.2.3.1    Сенокошение

1.5.2.3.2    Выпас скота (животноводство)

1.5.2.4.1    Смешанный тип использования    (сельскохозяйственных    угодий    для служеб ных наделов, для других целей)

Г    Качество недвижимого имущества

1-ый уровень    Характеристики качества по видам недвижимого имущества

Характеристики качества земель

2    Характеристики качества здания (строения), сооружения.

11-ой уровень    Характеристики качества по видам земель

1.1    Характеристика качества земель застроенных и предназначенных    под    за стройку

Государственный земельный кадастр стр.92

1.5.2.1    Пашня

1.5.2.2    Земля (земельный участок) под многолетними насаждениями (садами, ягодниками, виноградниками и т.п.)

1.5.2.3    Кормовые угодья (Фасет №10)

1.5.2.4    Смешанные сельскохозяйственные угодья (в служебных наделах граждан - работников лесного хозяйства)

1.6.1.1    Земли под реками и водохранилищами    (на них)

1.6.1.2    Земли под ручьями

1.6.1.3    Земли под каналами межбассейнового перераспределения и комплексного использования водных ресурсов

1.6.1.4..1.6.1.П    Прочие земли

Государственный земельный кадастр стр.91

1.3.6...1.3.П    Прочие земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания...

1.4.1    Земли под зданиями (строениями), сооружениями (Фасет №8)

1.4.2    Земли под строительством зданий (строений), сооружений    (Фасет №9)

1.4.3    Земли под древесно-кустарниковой растительностью,    (не    входящей в лесной фонд)

1.4.4    Земли, занятые маркировочными трассами

1.4.5    Земли, занятые учебно-туристическими тропами

1.4.6    Земли, занятые минеральными источниками

1.4.7    Земли, занятые залежами лечебных грязей

Государственный земельный кадастр стр.90


Приложение 11 Классификатор недвижимого имущества

Ниже представлен фрагмент классификатора недвижимого имущества

В    Назначение и виды использования недвижимого имущества

Ьй уровень    Назначение недвижимого имущества

Целевое назначение (категория) земель

2    Целевое назначение зданий (строений), сооружений

П-й уровень Наименования целевого назначения (категории) земель и назначения зданий (строений), сооружений

Земли

Государственный земельный кадастр стр.9

Кустарники бывают охранного назначения, противоэрозионные, водоохранные вдоль рек, водоемов, каналов.

Болота подразделяются на низинные, верховые и переходные.

Угодья под водой - это площади под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами, каналами, коллекторами.

К несельскохозяйственным угодьям относятся земли, занятые дорогами, прогонами, постройками и дворами, улицами и площадями, оврагами, песками, ледниками, оползнями, осыпями, щебнистыми поверхностями, галечниками, нарушенными территориями и пр.

Государственный земельный кадастр стр.89

Технологические действия

Реализация в АС ГЗК

1.

Формирование "Дела по заявке"

1.1.

Прием заявки с прилагаемыми документами.

Проверка:

соответствия сведений о заявителе в документе, удостоверяющем личность, сведениям, указанным в заявлении; состава документов по заявке на кадастровый учет ЗУ; наличия необходимых документов в межевом деле.

Государственный земельный кадастр стр.88

Технологические действия

Реализация в АС ЕГРЗ-П

Подготовительные работы включают:

проверку состояния кадастрового учета (кадастровое деление и ДКК)в кадастровом квартале на момент введения ГРЗ КР; инвентаризация сведений о ранее учтенных участках;

формирование плана кадастрового квартала и атрибутивной базы данных кадастрового квартала;

составление «Протокола формирования кадастрового квартала»; формирование файловой книги кадастрового квартала.

Государственный земельный кадастр стр.87

Удельные показатели для г.Приозерска, руб./кв.м.

Квартал

Площадь, кв. м.

003_001_004

428890

200,50

59,36

15,07

13,62

9,77

9,47

11,42

003_001_008

511969

193,73

58,78

13,54

12,40

Государственный земельный кадастр стр.86

Столбец 1. Земли под домами многоэтажной застройки Столбец 2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки Столбец 3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан Столбец 4. Земли гаражей и автостоянок

Столбец 5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания

Столбец 6. Земли учреждений и организаций народного образования Столбец 7. Земли под промышленными объектами

Кварталы

003_001_004

Государственный земельный кадастр стр.85

6.1.    Инженерно-геологические условия строительства

6.1.1.    наличие на территории кадастрового квартала мест, с высоким уровнем залегания грунтовых вод

6.1.2.    нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала

6.1.3.    наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового квартала

6.2. Степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера

Государственный земельный кадастр стр.84

3.1.3.    доступность до детских и взрослых поликлиник с территории кадастрового квартала.

3.1.4.    доступность с территории кадастрового квартала капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.)

3.1.5.    наличие на территории кадастрового квартала спортивных площадок

3.2. Доступность объектов соцкультбыта городского значения

3.2.1.    доступность с территории кадастрового квартала объектов здравоохранения городского значения

Государственный земельный кадастр стр.83

Приложение 1. Перечень оценочных показателей, характеризующих качество земель

I. Местоположение, доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения

1.1.    Состояние инфраструктуры общественного транспорта

1.1.1.    интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях

1.1.2.    доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта

Государственный земельный кадастр стр.82

•    В соответствии с распоряжением губернатора № 450-р от 22.05.97 и № 269-р от 13.03.2001 застройщик в период строительства платит арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы производится в у.е. (базовая ставка = 0,543 у.е., Кпл=0,75, Кстр=0,75), откорректированная ставка - 0,31 у.е. в год, которая пересчитывается в рубли по курсу 20,4 руб./у.е., действующему на дату оценки.

Государственный земельный кадастр стр.81

Таблица 12 Рыночные данные по объектам

п/

п

адрес

характеристики

площадь, м2

цена с НДС,

$/ м2

Ул. Х-ва, 16

магазин в ж/д., норм состояние

Ул. О-ая, 7

помещение под кафе, проходное место, рядом парк, Гост. Двор

Ул. Г-и

Государственный земельный кадастр стр.80

5) перегруженность участка застройкой (дома «окно в окно») при формальном соблюдении санитарных норм.

Таблица10. Характеристики аналогов

объект оценки

Аналоги

цена продажи с НДС, $/кв.м

состояние продаваемых квартир

с отделкой

Государственный земельный кадастр стр.8

• Классификация сенокосов и пастбищ по зонам страны и др.

Классификация земель по хозяйственно-правовому использованию (категории земель по целевому назначению) повсеместно используется в управлении земельными ресурсами. На этой классификации базируется кадастровый учет земель (подробно см. разделы 1.1.3 и 1.2.4).

Государственный земельный кадастр стр.79

Аналог 5. Ул. ААА, 5. Достаточно большой комплекс, практически, из нескольких, объединенных в одно строение, корпусов, высотой в 6 этажей, простой архитектуры, без «излишеств», придающих оригинальность и привлекательность зданию. Местоположение участка, по мнению оценщика, для дорогого жилья не самое выгодное: в 100-150 метрах с западной стороны проходит железная дорога с пригородными электропоездами; с этой же стороны на границе участка располагается продовольственно-вещевой рынок. Напротив дома остановка городских автобусов.

Государственный земельный кадастр стр.78

Таблица 9.

Информация о предложении жилья

п/п

Адрес

Цена, $

состояние квартир

Стадия строительства

за 1 кв.м

без НДС

ХХХ бульвар, 3

450,0

без отд.

этап завершения

ХХХ шоссе/ул. ХХХ

380,0

Государственный земельный кадастр стр.77

Оценщик произвел некоторую корректировку представленного сметного расчета, направленную на актуализацию стоимости строительства по дате оценки и действующим нормативам отчислений в обязательные фонды. В результате расчетов стоимость строительства равна $1 426 284 ($ 249/кв.м общей площади).

Поквартальное инвестирование строительства в процентном и денежном выражении приводится таблице дисконтирования (основной расчет).

Дальнейшие расчеты выполняются в долларах США, возможен перевод в рубли по курсу ЦБ (29,52 руб./долл.) на дату оценки 10.10.2001.

Государственный земельный кадастр стр.76

Метод остатка для земли. Предполагается, что участок застроен в соответствии с его наилучшим и наиболее эффективным использованием, и чистый операционный доход, относимый к земле, капитализируется в стоимость участка по ставке капитализации для земли. Применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости. Недостатком метода можно считать его высокую чувствительность к колебаниям входных параметров.

Государственный земельный кадастр стр.75

Финансовая реальность застройки оцениваемой территории жилым зданием не вызывает особых сомнений, т.к. в настоящее время в пределах близлежащих кварталов построены и успешно проданы несколько жилых зданий, аналогичных проектируемым по архитектурно-планировочному решению, степени благоустройства, качеству выполнения строительных работ.

Государственный земельный кадастр стр.74

Сбор общих и специальных данных и их анализ. На этом этапе собираются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта. Кроме того, анализируется специальная информация, относящаяся как к объекту оценки, так и к аналогичным объектам. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специальных изданиях, консультаций с сотрудниками агентств недвижимости, оценщиками.

Государственный земельный кадастр стр.73

Определение рыночной стоимости. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, статья 3) устанавливает, что рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:

Государственный земельный кадастр стр.72

Создание тематических карт со схемами оценочного зонирования начинается с операции по экспортированию картматериалов: «Пуск» Windows

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru