Далее для такого тестового объекта производится расчет коэффициента, учитывающего влияние ценообразующих факторов (Кт), т.е. осуществляется оценка тестового участка с позиций влияния на него всех учитываемых методикой факторов, от которых зависит его потребительская ценность.

Принимая обобщенную рыночную цену одного кв. м земли в тестовой зоне (Рт) за его кадастровую стоимость (КСт = Рт), производят расчет БПВ I:

БПВ1 = Рт / Кт, руб ./м2

Расчет БПВ в соответствии с методикой ГКОЗП предлагается производить с использованием классических подходов и методов, используемых в практике оценки (метод соотнесения, метод капитализации).

В данном случае не представляется возможным расчет базовой постоянной величины с использованием метода соотнесения (затратный подход), т.к., рыночная стоимость единицы площади земельного участка при расчете по данному методу определена в области отрицательных значений (цена сделки объекта недвижимости меньше остаточной стоимости данного объекта). Таким образом, при расчете используется метод капитализации (метод арендных ставок).

Суть данного метода заключается в определении чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта (земельного участка) и капитализации его по сопоставимой норме доходности.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости единицы площади земельного участка для г. Инты (республика Коми).

При ее расчете, использовались арендные ставки для земельных участков под административно-управленческими и общественными объектами.

Приложение 17 Расчет по статистической составляющей

Ниже представлен расчет по статистической составляющей кадастровой оценки земель поселений [12, п. 5]

Потенциалы влияния находятся с помощью нанесения объектов влияния на электронную карту поселения М 1:10 000, 1:2000.

Приняты следующие выражения потенциалов от различных типов объектов влияния (инфраструктуры):

а)    Точечные объекты - расстояния до ближайших и суммарные значения логарифмов расстояний от всех объектов данного типа

Р=а+Ьх 1п(г)

б)    Линейные объекты -расстояния до ближайших и сумма значений расстояний от всех объектов данного типа

Р=а1+Ь1хг

(Форма потенциала - фундаментальное решение уравнения Лапласа на плоскости, то есть задача распространения тепла от точечного и линейного источника).

Возможный перечень объектов влияния, от которых рассчитываются потенциалы влияния, даны в приложении 3 (таблица 2), рекомендуемые формы сбора данной информации (опросные листы) - приложение 3 (таблица

3).

Формирование классификатора объектов влияния и графическое формирование объектов прописано в руководстве пользователя СПО, подсистема «Описание территории».

Расчет кадастровой стоимости единицы площади земли под многоэтажной жилой застройкой, ведется с учетом рассчитанных для каждого кадастрового квартала территориальных коэффициентов Кт. Перед расчетом коэффициентов качества объектов сделок ПКкачк,.п, все они были нормированы к единице.

Считается, что квартира, у которой все Ккачк. = 1 является некой типовой (средней, приведенной) для данного поселения, а стоимость такой квартиры (Р1) является базовой для всего поселения в целом. Метод расчета в СПО позволяет получить характеристики этой квартиры (ее конструктивных элементов), по которым в БТИ следует запрашивать стоимость нового строиПри этом коэффициенты, как при факторах, так и коэффициенты признаков свойств объекта (Ккачі) имеют стоимостное выражение.

В процессе решения данной задачи выполняются также следующие действия:

Используемая схема факторного анализа позволяет перейти от набора сжатых факторов, наиболее информативных с точки зрения величины их дисперсии (критерий Кайзера), к набору показателей, линейная комбинация которых и составляет эти факторы. При этом для облегчения сбора информации и уменьшения ее объема необходимо определить самые значимые показатели.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru