Если выполнить следующие операции:

-    по значениям соответствующих факторов сгруппировать поселения;

-    по тестовым поселениям собрать максимально возможную информацию с описанием интегральных характеристик поселения и сделок;

-    найти уравнения регрессии для факторов и условий сделки;

-    раскрыть аналитическое выражение факторов как линейную функцию от показателей,

Коэффициент определенности представляет собой процент дисперсии цен продаж, объясняемый регрессионной моделью. При адекватности математической модели рынку выполняется условие: Я2>85%, чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше ввеип, тем правдоподобнее полученный результат.

Математически, поиск достаточного количества показателей, описывающих стоимость объекта, состоит в расчете вклада в Я2 комбинаций различных вариантов показателей, расположение их в порядке возрастания значимости вклада с учетом цены сбора информации и нахождения границы, при которой можно отбросить полученный вариант комбинаций показателей. Таким образом, выявляются показатели комбинации, которых несут наименьший вклад в Я2. Такие показатели должны отбрасываться, а оставшиеся, считающиеся наиболее значимыми, использоваться при запросах информации по объектам для отнесения их к существующему кластеру, и распространения на них соответствующих аналитических зависимостей. В итоге, после отбрасывания, по объектам этого кластера требуется меньший объем информации.

Помимо сокращения исходного объема данных, коэффициент определенности Я2 служит также критерием определения адекватности аналитических результатов рыночным: чем больше его значение, тем правдоподобнее результат. Поэтому после проведения расчетов определяется величина данного коэффициента и если она равна или превосходит 0.85 расчеты признаются удовлетворительными, если же нет, тогда необходимо увеличить объем исходной информации по сделкам, в том числе с привлечением в качестве таковых кадастровых стоимостей кадастровых кварталов, полученных по экспертной составляющей, или экспертных оценок рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости.

Определение потенциалов объектов влияния

Параллельно со сбором общих стандартных показателей, необходимых для кластеризации поселений, собираются данные необходимые для определения потенциалов влияния объектов инфраструктуры конкретного оцениваемого поселения (приложение 3 (таблица 2)). Эти данные представляют собой адресно-географические и качественно-количественные характеристики объектов инфраструктуры и ареалов распространения различных природных и техногенных явлений (например: ареалы распространения карста, ареалы загрязнения выбросами в атмосферу на территории города и т.п.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта или параметра городской инфраструктуры на данную оцениваемую точку (объект сделки, участок) в пространстве поселения.

Приняты следующие выражения потенциалов от различных типов объектов влияния (инфраструктуры):

а)    Точечные объекты - расстояния до ближайших и суммарные значения логарифмов расстояний от всех объектов данного типа

Р=а+Ьх 1п(г)

б)    Линейные объекты -расстояния до ближайших и сумма значений расстояний от всех объектов данного типа

Р=а1+Ь1хг

Иными словами, от точечных объектов городской инфраструктуры влияние на объект оценки описывается логарифмической зависимостью, для линейных и площадных (при некоторм приближении площадной объект рассматривается как линейный) - зависимость линейная.

(Форма потенциала - фундаментальное решение уравнения Лапласа на плоскости, то есть задача распространения тепла от точечного и линейного источника).

Качественно-количественные характеристики объектов влияния предназначены для сравнения удельного веса объектов одного типа между собой и, как правило, представляют описание некой «мощности», «производствен ной способности» объекта, называемой в СПО - рейтингом (например, количество койкомест в двух городских больницах одного медицинского профиля, позволяет делать заключения о большей социальной и градообразующей значимости той больницы, в которой этот показатель выше; или более высокая средняя зарплата на одном из трех нефтеперерабатывающих заводах говорит о его большей престижности для рабочих этой сферы в данном городе).

С помощью адресно-географических характеристик производится нанесение объектов влияния на электронную карту поселения (СПО выполняет эту функцию «Формирование графических объектов»).

Критерий определенности представляет собой процент дисперсии цен продаж, объясняемый регрессионной моделью. При адекватности математической модели рынку выполняется условие: Я2>85%, чем больше коэффициент определенности, и соответственно меньше ввеип, тем правдоподобнее полученный результат. Иными словами, при выполнении данного условия, считается, что полученная математическая модель адекватно отражает рынок или потребительскую ценность данного вида использования земель, а значит, результаты расчетов кадастровых стоимостей кадастровых кварталов в разрезе данного вида использования могут считаться корректными. В противном случае (Я2<85%), расчет кадастровых стоимостей по данному виду использования земли необходимо проводить с помощью увеличения ценовой выборки путем добавления в качестве цен сделок кадастровых стоимостей по каждому кварталу, полученных по экспертно-аналитической составляющей методики. Если же результаты расчета по увеличенной выборке, так же окажутся не достаточно корректными (то есть, опять Я2<85%), то по данному виду использования рекомендуется принимать стоимости кварталов, которые были получены по экспертно-аналитической составляющей, или же, все таки использовать результаты расчета по увеличенной (как указано выше) ценовой выборке, если при этом, полученный критерий определенности Я2 незначительно меньше допустимого условия (85%).

Приложение 18 Расчет кадастровой стоимости земель - 1 ТЛ

Ниже представлен алгоритм расчета кадастровой стоимости земель поселений по первой технологической линии (из материалов нижегородского информационного центра «Реформа»)

Приложение І9 Расчет кадастровой стоимости земель - 2 ТЛ


⇐ назад к прежней странице |

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru