Сбор общих и специальных данных и их анализ. На этом этапе собираются и анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта. Кроме того, анализируется специальная информация, относящаяся как к объекту оценки, так и к аналогичным объектам. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, публикаций в специальных изданиях, консультаций с сотрудниками агентств недвижимости, оценщиками.

Анализ наиболее эффективного использования. Выводы делаются на основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики местоположения объекта.

Расчеты рыночной стоимости объекта оценки реально доступными методами. Для оценки рыночной стоимости объектов обычно рассматриваются три метода - затратный, сравнительного анализа продаж и доходный. При оценке земли оценщик использует, как правило, метод освоения, в который входят элементы классических методов оценки.

Подготовка отчета о рассчитанной рыночной стоимости. На данном этапе согласовываются результаты, полученные на предыдущих этапах и обобщенно излагаются в виде краткого повествовательного отчета.

2.2.3. Описание объекта оценки

Общие данные. Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, П, улица Ш-я, дом 33 (II очередь). Состав объекта: земельный участок и незавершенное строительством жилое здание. Объектом оценки является земельный участок под застройку с правом их долгосрочной аренды на инвестиционных условиях.

Таблица 7.

Характеристика земельного участка

Общая площадь участков

3412 кв. метров

Целевое назначение

под объекты жилого и общественного использования

Кадастровые номера

не определены

Сервитуты и другие ограничения

официально сервитуты не установлены; имеются условия ограничения использования участка в зоне прохождения трасс трубопроводов (тепловые и газовые сети)

Форма участков

прямоугольная

Рельеф местности

ровный, плоский с понижением в сторону бульвара А.Т.

Доступность

хорошая, наземным видом транспорта (общественным и личным)

Инженерные коммуникации

от квартальной сети электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения

2.3.4. Анализ наиболее эффективного использования

Основные положения. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа рынка. Понятие “наиболее эффективное использование” подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования создает объекту наибольшую текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется проверкой на соответствие рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

•    физической осуществимости,

•    правомочности,

•    финансовой оправданности,

•    максимальной эффективности.

Учитывая физические характеристики участка, местоположение, плотность окружающей застройки, доступность, в том числе и элементов инженерной инфраструктуры, физически возможна реализация:

•    жилой функции,

•    строительство коммерческого объекта,

•    объекта производственного назначения.

Правомочность. Статус г. П, культурного и исторического центра, с ограничениями и особым режимом землепользования в районах, прилегающих к исторической застройке, а также учитывая то, что квартал 3 зонирован под объекты жилого и общественного назначения, производственная застройка в его пределах запрещена. Правомочным является строительство жилых или коммерческих объектов. В развитие данного критерия необходимо указать на наличие у заказчика согласованных, предпроектных предложений, в которых нашла отражение идея строительства 2-ой очереди завершенного ранее строительства 1-ой очереди жилого дома. В перспективных пла нах застройщика освоение, в последующем, 3-ей очереди строительства. На весь жилой комплекс у застройщика имеется согласование комитета по градостроительству и архитектуре. Данное дополнение подтверждает правомочность возможных вариантов застройки, конкретизирует и фактически закрепляет функциональное использование территории.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru