Финансовая реальность застройки оцениваемой территории жилым зданием не вызывает особых сомнений, т.к. в настоящее время в пределах близлежащих кварталов построены и успешно проданы несколько жилых зданий, аналогичных проектируемым по архитектурно-планировочному решению, степени благоустройства, качеству выполнения строительных работ.

О наличии платежеспособного спроса на квартиры свидетельствует активизация в городе жилищного строительства, ориентированного на покупателей с различным уровнем доходов. Спрос на коммерческие площади должен проявиться по мере освоения и продажи жилых площадей.

Таким образом, изучив ситуацию на соответствующих сегментах рынка недвижимости, рассмотрев представленную документацию и проанализировав возможности, связанные с местоположением объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что в условиях действующих согласований, существующей застройки соседнего участка, представляющего собой часть единого проекта жилого комплекса, предполагающего застройку и оцениваемого участка, вариант, разработанный в составе предпроектных предложений и относящийся к оцениваемому участку, на дату оценки является наиболее эффективным вариантом землепользования.

Заключение о наиболее эффективном варианте использования участка. На основании вышеизложенного наиболее эффективным вариантом землепользования в условиях окружающей застройки является строительство жилого здания в соответствии с согласованными с комитетом по градостроительству и архитектуре предпроектными предложениями. Технические показатели возможной застройки приводятся ниже.

2.3.5. Определение стоимости объекта

Краткая характеристика методов оценки. Наиболее авторитетные издания по оценке недвижимости (например, The Appraisal Of Real Estate, 10th Edition), а также действующие нормативные документы, оперируют при оценке земельных участков четырьмя основными методами.

Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, месторасположение, физические характеристики, доступные коммунальные услуги, условия зонирования и др.

Метод соотнесения (распределения, аллокации). Основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение общей стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Разновидностью метода аллокации является метод извлечения (экстракции), в котором стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учётом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных земельных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод застройки (разбивки, развития, освоения). Применяется в двух случаях: когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают это условие; в случае оценки свободного участка с рассмотрением возможной его застройки (освоения) и формированием единого объекта недвижимости в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием земли.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru