Метод остатка для земли. Предполагается, что участок застроен в соответствии с его наилучшим и наиболее эффективным использованием, и чистый операционный доход, относимый к земле, капитализируется в стоимость участка по ставке капитализации для земли. Применим, когда имеется достоверная информация о стоимости улучшений и достоверные данные о доходе, приносимом объектом недвижимости. Недостатком метода можно считать его высокую чувствительность к колебаниям входных параметров.

Частным случаем метода остатка является метод капитализации земельной ренты, в котором относимая к земле арендная плата капитализируется определённым из рыночных условий коэффициентом капитализации для земли.

В настоящее время специфические условия развития земельного рынка в России в целом и в Санкт-Петербурге в частности таковы, что в подавляющем большинстве случаев единственно применимым методом является метод остатка для земли, либо метод освоения. Цены продаж, формирующиеся на инвестиционных торгах по условиям сделок, не соответствуют критериям рыночной стоимости. Единичные факты сделок на вторичном рынке с земельными участками, расположенными в пределах городской черты, или ближайшего пригорода, иногда позволяют использовать метод сравнительного анализа продаж как поверочный.

При оценке данного объекта наиболее целесообразно применение метода освоения.

Расчёт основан на дисконтировании денежных потоков в пределах прогнозного периода, продолжительность которого определилась временем строительства и продажей построенного жилья с возможной организацией кондоминиума. Суммирование отрицательных (строительство) и положительных (доходы от продажи квартир) дисконтированных денежных потоков даёт стоимость исходного (неосвоенного) участка.

2.3.6. Описание принятого варианта застройки

В соответствии с итогом анализа наиболее эффективного использования участка Оценщик в основные расчеты заложил характеристики объекта, которые соответствуют предпроектной документации заказчика. На оцениваемом участке планируется продолжение строительства существующего жилого дома - секций Ж и Е, относящихся к 2-ой очереди строительства. Поэтому объемно-планировочное решение учитывает соразмерность жилого дома с исторически сложившимся масштабом застройки и построенной 1-ой очередью здания.

Предполагаемые секции имеют пять этажей и мансарду. В связи с тем, что в площадь застройки попадают трассы трубопроводов, с условием обеспечения доступа к ним и организации 5-ти метровой охранной зоны, на уровне первого этажа предусматриваются арки, выходящие на бульвар А.Т., в остальной части проектируемых секций на первом этаже размещаются квартиры, в цоколе - встроенные нежилые помещения (табл. 8).

По аналогии с первой очередью строительства квартиры предлагаются с полной отечественной отделкой, установкой в оконных проемах стеклопакетов, подъезды оборудуются лифтами. Все применяемые для отделки строительные материалы традиционны для П, как это и требует архитектурно-планировочное задание. Фундаменты ленточные, бетонные, перекрытия -сборные ж/б плиты. Стены кирпичные, отделка выполняется из облицовочного кирпича двух цветов («Победа-КнауФФ»). Цоколь выполняется из пу-тиловского камня и декоративного кирпича. Столярные изделия - серийные. Кровля - из металлочерепицы.

Таблица 8.

Технические характеристики застройки

наименование

единицы

кол-во

Площадь участка

м2

3412

Площадь застройки

м2

1113

Строительный объем

м3

18960

Высота этажа

м

3,05

Количество квартир

Общая площадь квартир

м2

4177

в том числе на 1 этаже

м2

Площадь встроенных помещений

м2

Общая площадь здания

м2

5739

Стоимость строительства. При определении стоимости строительства Оценщик обращался к имеющейся у Заказчика документации, консультировался у специалистов-проектировщиков, строителей, использовал официальную информацию о себестоимости строительства жилых домов в Санкт-Петербурге. Заказчиком представлены данные о стоимости строительства (сводный сметный расчет) в ценах декабря 2000 года.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru