Оценщик произвел некоторую корректировку представленного сметного расчета, направленную на актуализацию стоимости строительства по дате оценки и действующим нормативам отчислений в обязательные фонды. В результате расчетов стоимость строительства равна $1 426 284 ($ 249/кв.м общей площади).

Поквартальное инвестирование строительства в процентном и денежном выражении приводится таблице дисконтирования (основной расчет).

Дальнейшие расчеты выполняются в долларах США, возможен перевод в рубли по курсу ЦБ (29,52 руб./долл.) на дату оценки 10.10.2001.

2.3.7. Обоснование цены продажи квартир и нежилых помещений

Для выяснения возможных цен продаж строящегося жилья по типовой схеме долевого участия, оценщиком была собрана и проанализирована доступная рыночная информация по тому сегменту рынка жилой недвижимости, на который ориентированы результаты анализа наиболее эффективного использования, т. е. строящееся жилье в северной части г. П.

Информация о предложении жилья с планировкой помещений, подобной проектному решению заказчика приводится в таблице 9. Поскольку объекты-аналоги отличаются по ряду признаков друг от друга и от объекта оценки, необходимо использовать их общие знаменатели - факторы (элементы) сравнения, как физические, так и экономические, с помощью которых возможно привести (откорректировать) цены продаж к условиям объекта оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

•    набор прав на недвижимость;

•    условия финансирования сделки;

•    условия сделки;

•    время совершения сделки;

•    месторасположение объекта недвижимости;

•    физические характеристики объекта недвижимости;

•    экономические характеристики объекта недвижимости;

•    характер использования объекта недвижимости;

•    компоненты цены продажи, не связанные с объектом;

Вносимые поправки делятся на последовательные и кумулятивные. Первые четыре корректировки относятся к последовательным, характеризу ют сделку, тем самым определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Корректировка на передаваемые права. Объекты сравнения и объект оценки (квартиры) продаются в собственность. Следовательно, корректировка «на права» не требуется.

Корректировка на условия финансирования. Приобретение квартир от застройщика, как правило, осуществляется по договору долевого участия. Данная схема финансирования сделки предусматривается как при продаже аналогов, так и при продаже квартир в рассматриваемом проекте. Корректировка на условия финансирования равна нулю.

Корректировка на условия сделки. Объекты сравнения отобраны по предложению. Состояние рынка жилья таково, что, как правило, заявленные цены продаж соответствуют финансовым условиям заключения договоров долевого участия с рассрочкой платежей на период строительства. Условия предполагаемого объекта соответствуют типовой схеме долевого договора. Таким образом, корректировки цен по данному фактору не требуется.

Объекты сравнения подобраны по предложению и по реальным сделкам в 2001 году, т.е. корректировка на время сделки не требуется.

Корректировка по независимым элементам сравнения. Характеристика объектов-аналогов. Для сравнения оценщиком была проанализирована информация по 6 многоквартирным жилым домам, находящихся в разной степени готовности, но расположенных в северной части города, по улицам, выходящим к Ленинградскому шоссе. Обязательное условие - строительство по индивидуальному проекту, желательно в типовой для оцениваемого участка городской среде. Аналоги соответствуют перечисленным выше условиям. Их характеристики приводятся в таблице 10, описание состояния зданий и особенностей местоположения далее по тексту.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru