5) перегруженность участка застройкой (дома «окно в окно») при формальном соблюдении санитарных норм.

Таблица10. Характеристики аналогов

объект оценки

Аналоги

цена продажи с НДС, $/кв.м

состояние продаваемых квартир

с отделкой

без отделки

без отделки

без отделки

без отделки

без от делки

с отделкой

компактность застройки

не ком-пакт-ная

Ком пактная

Ком пактная

Ком пактная

Компакт-ная

не ком пактная

не компакт-ная

локальное местопо ложение

в жилом массиве

в жилом массиве

на краю масси ва

в жилом массиве

в жилом массиве

на краю мас сива

в жилом массиве

стадия строитель ства

Заверше-ние

Заверше-ние

начало стр-ва

Заверше-ние

Заверше-ние

заверше-

ние

Заверше-ние

Перегру-жен-ность участка застройкой

норм.

плот ность

норм.

плот ность

норм.

плот ность

норм.

плот ность

участок перегру жен

норм.

плот ность

норм.

плот ность

• Перечисленные признаки фактически являются элементами сравнения второй группы, характеризующими объекты, по которым необходимо произвести корректировки цен продаж для приведения объектов сравнения к условиям объекта оценки. Корректировки выполнены далее в табличной форме, комментарии и обоснования их величин далее по тексту.

• Характеристики объектов-аналогов и оцениваемого объекта приводятся далее в таблице 11.

Комментарии к таблице корректировок. Первая корректировка на состояние продаваемых квартир оценивается в $35/м2, получена из интервью с застройщиком. В среднем, на такую сумму снижается цена кв.м квартиры при отказе покупателя от предлагаемой полной отделки на примере объекта сравнения №6.

Вторая корректировка на компактность застройки участка. Определяется методом парных продаж в результате сравнения цен объектов №1 и №6 после корректировки на отделку. Величина поправки $35/м2 ($485 -$450).

Третья корректировка на локальное местоположение получена сравнением откорректированных на компактность застройки объектов сравнения №1 и №5. Величина поправки $35/м2 ($450 - $415).

Четвертая корректировка на этап строительства объекта равна 8% и отражает среднестатистическое изменение цены по мере завершения строительства (при сроке выполнения основных строительно-монтажных работ около 1 года).

Пятая корректировка на перегруженность участка застройкой получена также методом парных продаж в результате сравнения цен объектов №1 и №4 после корректировки «на отделку», величина корректировки $30/м2 ($485 - $455).

Выводы по определению цен продаж квартир предполагаемого жилого дома на оцениваемом участке.

Откорректированные цены продаж находятся в диапазоне $448/м2 -$480/м2, медиана - $450/м2, мода - $450/м2, среднее - $455/м2.

Следовательно, в качестве результата расчета может быть принято значение цены 1 кв.метра общей площади квартиры $450/м (с НДС).

В вышеприведенных расчетах определялась цена продажи на завершающих этапах строительства, на начальных этапах строительства цена продажи на 8% ниже основной расчетной (см. обоснование корректировок). Таким образом, для данного проекта принято изменение цен от $415 до$450 за

1 кв. метр продаваемой площади квартир (с НДС).

Таблица 11

Корректировка цен продажи квартир

корректировка / объект (адрес)

Объект оценки

Аналоги

цена продажи с НДС, $/кв.м

состояние продаваемых квартир

корректировка

откор. Цена

компактность застройки

корректировка

-35

-35

-35

-35

откор. Цена

локальное местоположение

корректировка

откор. Цена

стадия строительства

корректировка

8,00%

откор. Цена

перегруженность участка застройкой

корректировка

откор. Цена

2.3.8. Расчет стоимости нежилых помещений.

Как указывалось ранее, рынок коммерческой недвижимости города П существенно отличается от рынка С-Петербурга по объемам, по качеству объектов, как запрашиваемых, так и предлагаемых, по ценам объектов, по доступности объективной информации об объектах. Подборка рыночных данных по объектам, которые, по мнению оценщика, в большей степени соответствуют планируемому объекту по назначению, местоположению, размерам и другим факторам, приводится далее в таблице 12.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru