Таблица 12 Рыночные данные по объектам

п/

п

адрес

характеристики

площадь, м2

цена с НДС,

$/ м2

Ул. Х-ва, 16

магазин в ж/д., норм состояние

Ул. О-ая, 7

помещение под кафе, проходное место, рядом парк, Гост. Двор

Ул. Г-и

встр. помещ. в нов. доме, сдача 2 кв.2002 г.

127,6

Ул. Ш-я, 23

5 ккв, н/ф, 1 эт., отд.вх.,1998 г/постр.

Ул. Ж-ая, 52

1 этаж , н/ф, норм. состояние

55,8

Приведенные аналоги расположены в разных частях центра П, имеют различное состояние. Поэтому разброс цен достаточно высокий - от $290/м2 до $470/м2. Учитывая ограниченность данных, которыми располагает оценщик, было принято решение определить возможную цену продажи встроенных помещений методом относительного сравнительного анализа. Результаты анализа представлены в таблице 13.

Таблица 13 Сравнительный анализ продаж

п/п

адрес

цена с НДС, $/ м2

место положе ние

состоя ние

ликвид ность

сумма баллов (к-т качества)

Ул. Х-ва, 16

хуже

хуже

сред няя

Ул. О-ая, 7

лучше

такое же

высо кая

Ул. Г-и

лучше

такое же

сред няя

Ул. Ш-я, 23

такое же 2

хуже

сред няя

Ул. Ж-ая, 52

хуже

такое же

высо кая

объ ект

Ул. Ш-ая, 33

такое же 2

такое же

низкая

Под ликвидностью понимается востребованность на рынке коммерческих помещений оптимальной площади. Из консультаций у риэлтеров установлено, что наиболее ликвидны площади объектов 2,5, средняя ликвидность

- 1,3,4. Объект оценки, общая площадь 518 м , состоящая из двух помещений примерно равной площади. По мнению риэлтеров, эта площадь имеет в сравнении с аналогами, низкую ликвидность.

Наиболее близкие к объекту оценки по коэффициенту качества аналоги №№1,4,5 с ценами от $290/м2 до $320/м2. Общий коэффициент качества у оцениваемого встроенного помещения выше, чем у объекта 1, следовательно, и цена его должна быть выше, на уровне аналога 4 с равным ему коэффициентом. Объекты №№2,3 имеют более высокий показатель (8 и 7) и соответствующие ему цены.

Таким образом, в результате анализа соответствия цен аналогов и коэффициентов качества, можно прогнозировать вероятную цену реализации встроенных помещений - $320/м2 (с НДС), что является достаточно высоким показателем для данного жилого массива.

Следует заметить, что по мере заселения данного дома, а также жилого комплекса на Т, 13, спрос на объекты обслуживания, безусловно, возрастет и прогнозируемая цена будет отражать реальную картину на рынке.

Исходные положения для расчетов. В дальнейших расчетах Оценщик исходил из нижеследующих положений.

Прогнозный период составляет 12 месяцев, или 4 квартала, определяемый сроком строительства домов, продажей квартир и нежилых помещений;

•    Расчеты в таблице дисконтирования выполняются в относительных временных интервалах (кварталах), начальной точкой отсчета которых является дата оценки.

•    Расчетные денежные потоки приведены к середине каждого периода. Указанное допущение связано с тем, что их основную часть составляют строительные затраты (отрицательные потоки) и платежи по договорам долевого участия (положительные потоки) с определением для каждого участника схемы оплаты. Учитывая вышеназванные причины оценщик считает допустимым и целесообразным усреднение денежных потоков, условно разместив их в центре расчетного периода (квартала).

•    Затраты на управление проектом включают в себя организацию работ по застройке, проведение рекламной компании, организацию работы с подрядчиками, дольщиками. Затраты на управление проектом, учитывая состояние первичного рынка жилья, составляют 1,0% (по опросу операторов первичного рынка, интервью с застройщиком) от общих доходов по проекту. На первом этапе строительства, включающем в себя организацию работ, привлечение дольщиков через рекламную компанию, предусматриваются большие затраты.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru