•    В соответствии с распоряжением губернатора № 450-р от 22.05.97 и № 269-р от 13.03.2001 застройщик в период строительства платит арендную плату за пользование земельным участком. Расчет арендной платы производится в у.е. (базовая ставка = 0,543 у.е., Кпл=0,75, Кстр=0,75), откорректированная ставка - 0,31 у.е. в год, которая пересчитывается в рубли по курсу 20,4 руб./у.е., действующему на дату оценки.

•    Продажа строящегося жилья начинается в первом квартале и последние площади реализуются в течение четвертого квартала. Предполагаемая динамика выкупленной площади установлена экспертным опросом (табл. 14).

•    Поэтапное изменение цен и динамика выкупленной площади (общая площадь квартир 4177 кв. м., коммерческих помещений - 518 кв.м), определяющие доходную часть проекта, приведены в таблице дисконтирования.

•    Все расчеты выполнялись для денежных потоков, очищенных от НДС.

•    Величина ставки дисконтирования для определения текущей стоимости потока доходов, которые могут быть получены от реализации инвестиционного проекта, принята 20%. Поквартальная ставка составит при этом - 4,66%.

Таблица 14 Результаты экспертного опроса

фирма / квартал

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал

Эксперт 1

0.1

0.35

0.5

0.05

Эксперт 2

0.2

0.3

0.45

0.05

Эксперт 3

0.15

0.45

0.35

0.05

среднее значение

0.15

0.37

0.43

0.05

1.0

Результаты расчетов. Расчеты рыночной стоимости объекта оценки выполнены в табличной форме и приведены в таблицах 15 и 16. Суммированием дисконтированных денежных потоков получена рыночная стоимость “свободного” земельного участка.

Рыночная стоимость участка без учета затрат на внешние инженерные сети округленно составляет $ 160 000 или $ 46,9/м2.

Таблица 15

Расчеты рыночной стоимости объекта оценки

Основные показатели по проекту

Площадь земельного участка, кв. м

3 412

Площадь застройки, кв. м

1 113

Общая площадь квартир, кв.м

4 177

Общая площадь жилой части, кв.м

5 221

Встроенные коммерческие помещения, кв.м

Общая (продаваемая) площадь квартир, кв. м

4 177

Вспомогательные данные

Аренда земли при жилищном строительстве (код 10.2, 7 зона, БПШ1Б), у.е./кв. м в год

0,31

Курс у.е., принятый в расчетах, руб/у. е.

20,4

Курс доллара США, принятый в расчетах, руб/$

29,52

Сметная стоимость строительства (без учета внешних сетей), $

1 426 284

Сметная стоимость строительства внешних сетей, $

4 000

Сметная стоимость строительства (без учета внешних сетей), $/кв. м общей площади

Таблица 16

Дисконтирование денежных потоков

1 кв.

2 кв.

3 кв.

4 кв.

Г рафик строительства, %

100,00

Затраты на строительство, $

1 426 284

456 411

556 251

413 622

График строительства инженерных сетей, %

Затраты на строительство инженерных сетей, $

4 000

2 000

2 000

Управление проектом, $

17 000

6 000

5 000

4 000

2 000

Арендные платежи за земельный участок (в год/квартал), $

Итого расходы по проекту, $

1 444 005

462 591

561 431

417 803

2 180

Доходная часть проекта

1 кв.

2 кв.

3 кв.

4 кв.

Цена продажи квартир, $/кв. м

415-450

Изменение цены продажи квартир,

%

Цена продажи квартир, $/кв. м

Цена продажи квартир (без НДС), $/кв. м

345,8

354,2

375,0

375,0

Г рафик продажи квартир, %

100,00

Итого поступления от продажи квартир (без НДС), $

1 515 903

216 682

547 361

673 541

78 319

Цена продажи встроенных помещений, $/кв. м

320,00

Цена продажи встроенных помещений (без НДС), $/кв. м

266,67

Г рафик продажи встроенных поме-

100,00

щений, %

Итого поступления от продажи встроенных помещений (без НДС), $

138 133

69 067

69 067

Всего доходы по проекту, $

1 654 036

216 682

616 428

742 608

78 319

Период, кварталы

Денежный поток при реализации проекта, $

210 032

-245 909

54 997

324 805

76 139

Ставка дисконта годовая / квартальная, %

20,00

4,66

4,66

4,66

4,66

Фактор дисконтирования денежных потоков

0,9554

0,9129

0,8722

0,8333

Дисконтированная стоимость денежных потоков, $

161 996

-234 952

50 205

283 294

63 449

Стоимость 1 кв. м земельного участка, $

47,48

Приложения


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒

Мы будем рады видеть Вас в числе наших постоянных клиентов. С радостью поделимся нашим опытом и решениями в области технологий уборки, хранения, танспортировки и утилизации мусорных отходов.

 Тел: +7 (495) 772 49 34
e-mail: info@evrobak.ru